“认房不认贷”月度观察：一线城市楼市阶段性转暖后趋稳

8月末9月初，伴随着北上广深4个核心一线城市相继“认房不认贷”后，二线城市诸如成都、武汉、南京、苏州等核心二线城市纷纷跟进，“四限”政策均有不同程度松绑。

伴随这一波“救市潮”来袭，9月以来，各地新房来访激增，二手房热度也有所上涨，市场信心似有逐步恢复的苗头。

北上广深四大一线城市的楼市行情具有风向标作用，8月底9月初以来的一系列宽松政策对市场的带动作用如何，能够反映当前整体市场的发展方向。

据中指研究院监测数据，政策执行后，全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均提升明显，其中北京、上海均提升20个百分点左右。

市场出现阶段性转暖

北上广深四个一线城市相继执行“认房不认贷”后，部分购房群体购房门槛降低。从市场数据看，购房者的购买意愿一定阶段内有所反弹。

一线的市场信息尤能说明这一点，多家开发商在新政发布后披露了旗下楼盘热销数据。

北京中建璞园首开成交21.8亿元，销售268套，周末两天累计认购300余套；朝阳公园板块的融创壹号院更是凭借“单日认购169套，总认购金额约56.2亿元”刷爆朋友圈；部分售楼处甚至推出了“24小时不打烊”策略来抢收需求。

深圳市场，据当地最大的本土房产中介乐有家发布的数据，新政出台后，9月1日—5日的门店成交量对比今年8月同期上涨了80%，同比2022年最低谷时期上涨了370%。

广州市场，广州市白云区的龙湖天著项目负责人告诉蓝鲸财经，新政出台后，客户的日均到访量约有15%到20%的增长，同时客源也得到了一定程度的拓展。

新政发布后首周，广州黄埔区一位链家经纪人向蓝鲸财经表示，其所在的门店新政后看房咨询量多了60%，“最近看房的客户特别多，经常不在店里，一直在外面跑，有时候带不来那么多，要其他同事帮忙带看。”

“这主要是因为首付比例降低之后，置业门槛也同步降低了。”前述项目负责人说，比如原来在手现金只有50万左右的客户，此前看的房子总价只能控制在170万上下，但随着首付比例降低，总价200万左右的房子，首付直接从60万降到了40万，“很多之前首付够不着的客户，现在够得着了，甚至可以寻求一些更高品质的改善型项目，客户群自然就拓宽了。”

冲高回落

“新政后的首个周末快速释放的成交，多是在政策落地前已多方比选、意向房源基本锁定的客户，政策宽松落地刺激其立刻下定。”麦田房产相关负责人告诉蓝鲸财经。

认房不认贷落地半个月后，新房市场的新增来客数量也开始告别高峰期，并且出现回落。

据中指研究院发布的截至9月23日的数据，一线城市9月成交面积整体同比持续下降，降幅为38.32%；但环比小幅回升，环比小幅上涨4.17%。

从全月成交数据看，四大一线城市表现不一。

北京9月环比涨幅最大，为26.9%；广州环比涨幅次之，为15%；上海、深圳环比仍持续下降，跌幅分别为6.1%和18.1%。

同比来看，四大一线城市降幅均较为明显，深圳降幅最大，为52.1%，上海次之；广州、北京降幅大致相当，分别为33.5%和26.2%。

以广州为例，天河区一家德佑门店的资深中介向蓝鲸财经表示，新政执行后，广州楼市与之前没有多大区别，“不限购区域一手成交多了些，成交价格仍然在下滑。”

据他介绍，天河热门的华景、珠城、天河北、天河公园，新政出台后两周成交分别为10多套，最多不到30套，而在行情好的时候单周成交量分别超20套。

深圳市房地产信息平台的数据也显示，新政对当地楼市的提振作用并不明显。9月新房住宅、二手住宅分别成交2076套、2400套，均低于8月水平。相较今年更早月份，也并未出现好转趋势。

业主预期也经历了“先升后降”的过程。

根据麦田房产数据，新政后首个周末，北京调价房源中涨价房源占比迅速提高到36%，到9月下旬以后占比又下滑到17%，回到和8月相当的水平。随着市场反映逐渐清晰，业主预期逐步回归理性。

多数城市都出现了二手房挂牌量激增现象，据克而瑞统计，北京上海增长最为显著，9月4日—9月10日的周新增挂牌量较8月周均涨幅均在8成以上，居民换房热情相对较高，目前挂牌主要集中在面积小、总价低、位置偏远的房源，刚需刚改通过“卖旧”实现“买新”。