首批消费REITs申报！万科或饮“头啖汤”？

10月26日，证监会官网公开信息显示，嘉实基金、华夏基金和中金基金上报了首批消费基础设施公募REITs，分别为华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT。

此前，多家上市公司表示将作为原始权益人拟申报发行REIT，作为首批申报的四只产品，中金印力消费REIT即由万科旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司发行。

多位公募人士表示，因为消费类REITs资产类型的丰富，对于基金管理人的管理能力要求更高，因此“想象的空间也大，投资的空间也大，价值发现的空间也大。”

万科或饮“头啖汤”

此前，市场有消息称，万科在一次路演活动中曾透露，正在尝试发行商业地产REIT。而据券商中国记者获悉，中金基金本次申报的中金印力消费基础设施REIT由万科旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行发行，底层资产为杭州的一处购物中心。如项目落地，万科将饮得“头啖汤”，成为首家布局消费类REIT的上市公司。

除了万科以外，多家上市公司也曾表示做了提前布局，如百联股份此前公告称，公司作为原始权益人，拟以项目公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REIT；天虹股份也公告，拟以其下属公司持有的消费基础设施项目申请试点发行公募REIT项目。

对于将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，中航基金宋鑫认为，由于消费基础设施项目投资金额高且投资回收周期长，通过将消费基础设施项目打包发行REITs，能引入社会资本，增强持有消费基础设施资产的公司资本实力，扩大业务规模，促进资金融通。回收资金可用于新项目投资建设，改善消费条件，创新消费场景，是商业企业创新发展的方向。

还有观察认为，百货商场、购物中心等，因租金租期较长、租金稳定等特点，更容易吸引资本的参与。更重要的是，目前市场上拥有的存量行业资产巨大，此番消费基础设施公募REITs正式开闸，将有助于盘活市场存量项目。

对管理能力要求更高

在消费类REITs即将推出之际，此类产品对基金公司的管理能力也提出了更高的要求。

中航基金表示，消费类产品对相比其他业态，对管理人的要求更高。比如居民消费方式和消费习惯的转变很快，所以管理人对行业要有更深入的认知；其次对宏观经济的发展以及对政策的解读都要有更充分的理解。

“商场每天客流量比较多，在日常的这种管理上以及安全防范上，都要投入更多的资源，比如建立相应的制度和人员配备。因此基金管理人整体的投研能力和管理能力都需要提升。”

日前，招商银行总行资产托管部副总经理彭伟强也表示，消费类REITs跟其它REITs不太一样的地方是，它本身资产类型比较丰富，空间也比较大，不管是shopping mall还是写字楼，或者其它资产，有着较大的空间和弹性。这类资产经营管理能力方面有很大的提升空间，通过一些专业机构把这些资产管起来之后，可能会使得这些资产更好升值，想象空间也比较大。

“消费类REITs是一个长周期的产品，在周期波动的过程中，管理人、专业机构怎么能渡过这个周期，对他们来说也是一个挑战。因为资产类型的丰富，管理难度就更大，这里想象的空间也大，投资的空间也大，价值发现的空间也大，但是风险也蕴藏其中。”

嘉实基金首席投资官兼公募REITs板块负责人王艺军认为，消费REITs推出后，基金管理人要进一步思考如何更好地跟外部运营管理机构合作，同时也要把各自的管理边界确定好，激发相关主体的管理动能，这样才能把零售REITs的资产特性发挥出来。

REITs活跃度或将提升

26日四只产品的申报是对证监会修订文件的迅速回应：10月20日，证监会对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条进行适应性修订，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。

此次修订后，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条相关表述“基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产”修改为“基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，污染治理、信息网络、产业园区、保障性租赁住房、清洁能源等符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求的其他基础设施”。

前海开源基金首席经济学家杨德龙表示，这次调整删除了不含住宅和商业地产的相关表述，并将百货、商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，以及保障性租赁住房、清洁能源等明确写入基础设施范围，同时强调了基础设施项目应当符合国家重大战略发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求。这次调整的意义较为重大，增加了新的投资标的，可以支持更多基础设施建设，从而有利于推动经济复苏。这次调整对于市场来说可能会增加REITs的规模，从而推动REITs交易的活跃度。

中金基金也表示，随着公募REITs政策支持力度持续提升、各领域试点项目加速落地，公募REITs试点资产范围扩展至保障性租赁住房、新能源、消费基础设施等领域，预计未来公募REITs市场规模将持续扩容。与此同时，公募REITs产品规模的增长和种类的丰富，有利于吸引资金参与公募REITs投资，投资策略更加多元化，市场流动性不断提升，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值或将进一步得到广大投资者的关注和认可。