“零首付”、“负首付”轮番上演 房企花式促销背后有哪些风险？

楼市仍处于调整期，近期开发商为了卖房花式促销屡见不鲜。

最近厦门本土国企特房集团推出的“买房送两头猪”引起关注，但最令市场惊奇的是，时隔多年再现开发商“零首付”，甚至“负首付”卖房。

以深圳为例，位于龙岗区的信城缙悦城此前推出“0首付购三房”，罗湖区也有房产销售人员表示可做到“负首付”买房。

此外，还有位于罗湖区清水河片区一处新盘也打出“只需首付89万元就可买到65平方米的两房单位，相当于开发商直接送1.2成首付”的广告等。

热点城市重庆也不例外，巴南区的房产销售宣称“首付负1万元”“不需要首付还能再拿1万元”以及“负首付50万元买学区房”等。以后者为例，若是在一套房源总价的基础上多向银行贷款50万元，即购房人不仅无需付首付，还能拿到50万元作为装修款。

在广东惠州，也不乏各类楼市促销活动，比如大亚湾区域的臻悦府项目的4.8折促销也成为当地焦点。该项目销售均价为14425元/平方米，但近期有销售人士称低楼层价格仅为6800元/平方米，相当于打4.8折卖房。

位于惠阳淡水的东方铂悦府则推出“有史以来最大优惠”，即零首付、送车位，在售房源折后单价约8700-9700元/平方米。该项目的最高备案均价曾达到1.52万元/平方米，等同于以6折价格促销。

除此之外，还有南京、厦门多地的一些楼盘项目推出不同力度的优惠举措，以提高房源的去化流速，但目前来看，效果微乎其微。

更重要的是，当市场各类营销现象频繁，促销活动背后的问题和风险也渐渐浮出水面。

以吸引购房者的“负首付”“零首付”为例，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧认为，这类宣传可能只是宣传噱头，“大多是付款延迟，先签合同后付款。”

最后的结果就是，一旦涉及虚假宣传会被行政处罚，而已签买卖合同则会面临撤销。

从操作方法来看，广东住房政策研究中心研究员李宇嘉告诉界面新闻，“主要是通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。”此外，开发商也可以通过首付分期、返首付等形式，实现“零首付”和“负首付”。

中原地产首席分析师张大伟认为，这类做法也称为“高评高贷”，就是银行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多的款变相降低首付。

高评就是高评估值，高贷就是高贷款额。“里面涉及阴阳合同、卖家配合控款，其漏洞在于银行评估价有浮动空间，只要卖方同意即可，本质上也是违规。”

开发商也是冒着高风险做此类交易。郭韧表示，对于开发商来说，如果负首付卖房，但后面买家违约，消费者不肯还钱，不肯继续该交易，开发商想要起诉要求违约金会比较难，因为买家本身就没有通过付钱来买房。

IPG中国首席经济学家柏文喜向界面新闻指出，这一现象实际上也意味着开发商面临现金流和去化压力，以及各地不让房企公开和大幅降价促销下的打擦边球的赚噱头、吸引眼球的变相促销行为。

“对于开发商而言，无论是否被举报都有可能被监管部门叫停或者处罚。”柏文喜表示。

比如5月20日，针对惠阳淡水的新盘东方铂悦府推出“零首付，送车位”等促销手段，惠州市惠阳区住建局发布通知，将在全区范围内严查首付贷、返首付、零首付等违规销售行为，以及发布虚假违法房地产广告和散布不实信息等行为。如因违规销售引发投诉，涉事楼盘将被关停网上交易系统。

在此之前，被全网热议的昆山两楼盘因大幅降价被暂停网签更是典型的案例。

5月初，一份《关于昆山嘉宝网尚置业有限公司、昆山长泰置业有限公司违规行为的通报》的文件显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成社会不稳定因素。

通报文件还指出，“对于上述项目我局已要求立即整改，暂时关闭网签(待整改结束后予以开通)，并已将其不良行为计入年度诚信档案。”

购房者的风险自是不言而喻。柏文喜指出，买家可能面临这种变相降价促销方式所获得的实惠最终落不实，或者可能因为涉嫌违规和被叫停而被禁止的风险。

在郭韧看来，“零首付”、“负首付”看起来是没花钱去买房，表面看没有风险，但买这类房也需要谨慎。因为开发商的合同中必然会做其他的相关约定，如果最后购房者没有钱支付房款或者房价下跌想违约，买家也要承担一定的违约责任。

“通过上述这类优惠引导购房者，但事实上价格可能并没有太多让步，这会导致购房者不仅要承担更高的月供，还要承担着后续房价下跌的风险。”李宇嘉补充道。

不仅如此，低首付、垫首付等市场行为，涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了杠杆，可能会导致未来出现断供和其他金融风险。

从“低首付”到“零首付”再到“负首付”，无一不是反映出“金三银四”之后的市场预期和需求不断疲弱，新房项目去化更困难。

据易居研究院统计，2023年5月1-22日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1199万平方米，环比4月1-22日增速为-13%。

此外，在全国50个城市中，只有18个城市交易行情有环比增长态势，剩下的32个城市都是环比下降态势，表明行情趋冷的城市数量要更多。